گزارش بازاری
رشد 500 درصدی قیمت مسكن تنها ظرف 3 سال
وضعیت بازار مسكن در سالهای اخیر به واسطه هم افزایی انواع و اقسام محرك ها به حدی پرچالش شده كه متقاضیان واقعی حدودا از آن اخراج شده اند.
به گزارش بازاری به نقل از مهر، برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله ۳ سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از ۴ میلیون و ۶۱۹ هزار تومان به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان (۵ برابر قیمت مبدأ مقایسه) جهش کرده است.
از اواسط سال ۱۳۹۶ بعد از سپری شدن یک دوره رکود سنگین در بازار مسکن و صنعت ساختمان، موج افزایش قیمت مسکن از کلان شهرها به راه افتاد. اما این افزایش موتورهای محرک قوی تری در ماه های آتی داشت و هم افزایی اختلاف فاحش میزان تولید و تقاضای واقعی مسکن، افت مستمر ارزش ریال و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، گرانی بی سابقه مسکن را تا به امروز رقم زد و به سراسر کشور تسری داد.
بررسی میدانی فعل وانفعالات بازار مسکن در ماه های اخیر نشان می دهد، با وجود افزایش شدید قیمت ها فقر عرضه واحدهای مسکونی از جانب فروشنده توأم با افزایش مستمر قیمت در بازار کم رمق! مسکن، همچنان گریبان متقاضیان واقعی مسکن را گرفته است.
بر اساس آنچه عنوان شد، به دنبال افزایش شکاف میان توان متقاضیان و نرخ های اعلامی فروشندگان در بازار مسکن بحرانی تشکیل شده که بعضی از متعاملین را ناچار به تماشای وضعیت کنونی کرده است. ازاین رو، اگر برای بازار بحران زده مسکن بی درنگ چاره اندیشی نشود، نتایج دردناکی برای تأمین مسکن اقشار صدمه پذیر و حتی بابت افت بیشتر تولید مسکن در کشور به دنبال خواهد داشت.
روند شکل گیری بحران در بازار مسکن
تحلیل داده های وزارت راه و شهرسازی درباره کیفیت معاملات، حاکی از بروز یک شوک قیمتی در بازار مسکن طی ۳ سال گذشته است. جست وجو در بین پایگاه های آماری وزارت راه و شهرسازی جهت بررسی تغییرات قیمت مسکن در یک سال گذشته، رشد ۳۹ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی ۴ ماه نخست سالجاری را تأیید می کند. از طرفی، برابر نمودار شماره ۱ در تیرماه سالجاری میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت بالغ بر ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان بوده است.
نمودار شماره ۱- نوسانات قیمت مسکن در طول یک سال قبل (منتهی به تیرماه ۱۳۹۹)
نکته تأسف برانگیز در این میان، از مقایسه میانگین نرخ معاملات مسکن تیرماه ۱۳۹۹ در شهر تهران با مدت مشابه در سال ۱۳۹۶ حاصل می شود؛ جایی که برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله ۳ سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از ۴ میلیون و ۶۱۹ هزار تومان به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان (۵ برابر قیمت مبدأ مقایسه) جهش کرده است!
ریشه یابی بحران مسکن
بررسی ها نشان می دهد، افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن هیچ سنخیتی با رشد اخیر قیمت ها ندارد! گواه این ادعا انصراف بعضی از متقاضیان وام مسکن یکم از خرید مسکن به علت تضعیف قدرت خرید، جولان سفته بازان در بازار و حذف بعضی از متقاضیان با علم به استمرار روند افزایش قیمت مسکن می باشد. روندی که بازار مسکن حاشیه شهرها و محروم ترین مناطق را هم تا سر حد ممکن (به واسطه سرریز تقاضای تضعیف شده کلان شهرها) با التهاب و آشفتگی مواجه کرده است.
بررسی مؤلفه های اثرگذار در نوسانات بازار مسکن، لیستی از موارد قابل مدیریت و کنترل پذیری را به ذهن متبادر می کند. بی تردید، فارغ از آشفتگی شاخصهای کلان اقتصادی، ضرورت توجه به صنعت ساختمان بعنوان پیشران خیلی از مشاغل با ظرفیت و ابزارهای داخلی تولید مسکن، نوشتن تقصیر التهاب کنونی بازار مسکن صرفا پای شرایط تحریمی و افت ارزش ریال، را غیرمنصفانه و برای توجیه سو مدیریت ها نشان داده است.
خسارت محض بازار مسکن از جانب سیاست های وزارت راه
یکی از اصلی ترین عواملی که التهاب در بازار مسکن را به اوج رسانده، بی عملی در حوزه ساخت وساز مسکن در سنوات گذشته بخصوص در دوران وزارت عباس آخوندی است. بگونه ای که حتی در شرایط ثبات اقتصادی زنگ خطر کمبود واحدهای نوساز در سرتاسر کشور نواخته شده بود اما گویا گوش شنوایی برای آن وجود نداشت تا در اثر وقوع یک تلاطم ارزی، نرخ مسکن در مواردی بیشتر از نرخ ارز رشد داشته باشد!
بر اساس آنچه مرکز آمار از میزان تولید مسکن در مناطق شهری منتشر نموده، میزان ساخت مسکن از سال ۱۳۹۲ تابحال روند نزولی به خود گرفته و تقریباً بعد از آن هیچ وقت رنگ رونق را به خود ندیده است که این مهم نشان از ضعف شدید مدیریتی هم در حوزه سیاست گذاری و هم در عرصه تولید مسکن برای اقشار صدمه پذیر برابر قانون اساسی دارد. بررسی روند تعداد واحدهای مسکونی مناطق شهری در کشور در نمودار شماره ۲ قابل مشاهده می باشد.
نمودار شماره ۲- تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در مناطق شهری کشور برپایه صدور پروانه های ساختمانی (۱۳۹۱-۱۳۹۸)
اثرپذیری هزینه تمام شده ساختمان از قیمت زمین
از عمده مسائلی که سیاست گذار در سال های گذشته از بررسی و رفع آن غفلت داشته، کنترل قیمت زمین با استفاده از ابزارهای مالیاتی و تمرکز بر توسعه زیرساخت ها با هدف افزایش سطح اراضی قابل بهره برداری در صنعت ساختمان است.
از این رو، به موازات افزایش وحشتناک قیمت ها در بازار مسکن (که گویا خیال توقف هم ندارد!)، فشار بر کادر جدید وزارت راه و شهرسازی متولیان امر را با اذعان به عقب ماندگی سال های گذشته، به تولید مسکن برای اقشار کم برخوردار وادار کرد.
بر همین اساس از آبان ۱۳۹۸، طرح اقدام ملی مسکن از جانب وزارت راه و شهرسازی با تمرکز بر تأمین زمین ارزان قیمت و به کمک بخش خصوصی، وارد فاز عملیاتی شد. البته همچنان از ابهاماتی در حوزه نحوه تعیین پیمانکاران، چگونگی محاسبه قیمت برای متقاضیان و نحوه تأمین مالی پروژه رنج می برد.
در همین خصوص وحید شقاقی شهری کارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به ابهام در جزئیات طرح اقدام ملی مسکن اظهار داشت: با وجود پیگیری های مختلف در رسانه ها، اطلاعات قابل توجهی در مورد این پروژه عرضه نشده و موارد غیرشفاف بسیاری درباره طرح اقدام ملی مسکن وجود دارد که باید این ناآگاهی از جانب وزارت راه و شهرسازی مرتفع شود.
در کنار بحران تأمین زمین ارزان برای رشد تولید مسکن در سرتاسر کشور! آنچه در ماه های اخیر گریبان حوزه ساخت وساز را گرفته، نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی توأم با عدم دسترسی به بعضی از مصالح مورد نیاز در پروژه های عمرانی است. همینطور بعضی از فعالان حوزه صنعت ساختمان از دست اندازهای اداری در راه تولید واحدهای مسکونی گلایه دارند که این مهم لزوم بررسی روش های تسهیل در صدور مجوزهای مربوطه را از جانب وزارت راه و شهرسازی نشان داده است.
شقاقی شهری همینطور درباره لزوم بازبینی در سیاست های اقتصاد مسکن به مهر اظهار داشت: سرمایه گذاری در صنعت ساختمان شرایط خوبی را سپری نمی کند و تمایل برای ساخت وساز کاهش پیدا کرده است. تحقق تولید میلیونی مسکن، نیازمند حمایت در مورد تأمین منابع مالی پروژه ها، عرضه زمین های ارزان قیمت با تعیین شروط مشارکتی مناسب و تسریع در فرایند کسب مجوزهای ساخت وساز است.
بر اساس آنچه عنوان شد، توأم با لزوم شفاف سازی درباره نحوه تأمین مالی طرح اقدام ملی مسکن و ایجاد داشبورد نظارتی برای متقاضیان این واحدهای مسکونی از جانب متولیان امر، عرضه برنامه منسجم و عملیاتی وزارت راه و شهرسازی برای رونق بخشیدن به صنعت ساختمان با هدف برون رفت از بحران کنونی برای بازار نیمه جان مسکن کاملاً احساس می شود.
منبع: baazari.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب