رییس اندیشكده حكمرانی هوشمند؛
در تولید مسکن نباید معطل نظریه ها ماند
به گزارش بازاری، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اظهار داشت: بازار بیمار مسکن در عرصه تولید و بعد از آن، خرید و تملک است. سفارش می شود متولیان امربا دعوت از نخبگان بدون اتلاف وقت مبادرت به بررسی حقیقت های این عرصه کنند.
به گزارش بازاری به نقل از مهر، تأمین و ساخت مسکن مورد نیاز کشور همواره یکی از چالش های اساسی دولت ها به حساب می آید در همین راستا فروش متری مسکن در بورس یکی از برنامه های پیشنهادی بود که دولت های مختلف درصدد اجرایی کردن آن برآمدند. هر چند این طرح تا کنون تنها در حد نظریه و ایده باقی مانده و با اجرای فراگیر فاصله دارد ولی موافقان آن بر این باور هستند که اجرای این طرح می تواند به رشد ساخت و ساز مسکن رونق دهد.
نخستین برنامه ریزی های فروش متری مسکن در بازار بورس از سال ۸۹ کلید خورد و قوانینی هم در این عرصه از جانب مجلس شورای اسلامی در ۲۵ ماده به تصویب رسید و نخستین معاملات آزمایشی آن هم در سال ۱۳۹۹ انجام پذیرفت؛ اما با این وجود به قول منتقدان، طرح فروش متری مسکن نقصها و ایراداتی دارد که اجرای آن به صورت کلان را با چالش مواجه کرده است.
از همین رو گفت وگویی با سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند انجام شد تا از چند و چون مزایا و معایب طرح فروش متری مسکن در بورس آگاه شویم.
هدف از فروش متری در بورس چیست؟
طرح فروش متری مسکن در بورس یا هر بستر دیگر را برای آنکه بتوانیم به صورت دقیق تر مورد ارزیابی قرار دهیم باید آنرا از ۳ موضع تولیدکنندگان، حاکمیت و خریداران مورد نقد و بررسی قرار دهیم. در اولین مرحله باید دید که این طرح به کدام یک از بعد توسعه شهری کمک می نماید.
متولی توسعه افقی شهرها به صورت مستقیم دولت می باشد و توسعه عمودی شهرها که در آن احیا و بازسازی بافت فرسوده و ساخت پروژه های مسکونی، اداری و تجاری غیرمسئول دنبال می شود توسط مشارکت بخش خصوصی امکان پذیر است. ازاین رو طرح فروش متری مسکن در بورس بعنوان عاملیت جذب و مشارکت بخش خصوصی بیشتر در پیشبرد اهداف توسعه عمودی شهرها هدف گذاری شده و مؤثر است.
همکاری دولت و بخش خصوصی زمینه رونق تولید مسکن را فراهم می آورد و یکی از اهداف کلان دولت در طرح پیش فروش متری مسکن در بورس، جذب سرمایه راکد و منابع خرد مردم است.
در حال حاضر بیشترین سرمایه خرد مردم در بازار ارز و سکه هزینه می شود که ضد اقتصاد کشور است. میتوان از بورس بعنوان نقطه اتصال سرمایه خرد مردم و سرمایه گذاری در حوزه مسکن بهره برد تا با گسیل سرمایه خرد مردم به سمت ساخت و ساز زمینه رونق تولید مسکن، افزایش اشتغال و پویایی اقتصاد کشور فراهم گردد و این حوزه را از رکود سنگین خارج کند. در صورت اجرای درست این برنامه، دولت به اهدافی همچون افزایش عرضه مسکن، تعادل قیمت مسکن و حفظ ارزش پول هم دست می یابد.
مزیت فروش متری مسکن در بورس چیست؟
آنچه در این عرصه میتوان به صراحت گفت اینست که طرح فروش متری مسکن به صورت مستقیم منجر به خانه دار شدن مردم نمی شود و مردم را صاحب خانه نمی کند؛ اما سرمایه گذاری در این عرصه می تواند ارزش دارایی مردم در شرایط اقتصادی کنونی را حفظ کند. هم اکنون با عنایت به افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن خیلی از جامعه توان خرید یک واحد مسکن را ندارند، اما در چارچوب این طرح می توانند به اندازه سرمایه خود هر متراژی که خواستند را از راه بورس یا هر بستری خریداری کنند. در واقع این طرح فرایندی را بوجود می آورد تا نقدینگی جامعه به تأمین بودجه و نقدینگی پروژه های عمرانی بیانجامد.
طرح فروش متری مسکن در بورس به بخش خصوصی این امکان را می دهد تا با تعریف پروژه ساخت و ساز زمینه سرمایه گذاری مردم را فراهم نموده و از طرفی به مردم این امکان را می دهد تا با سرمایه گذاری در بازار مسکن ارزش دارایی خویش را حفظ و حتی سرمایه خویش را از قبل شراکت در سود ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن و ساخت ساختمان بالا برند.
چرا تأمین مالی خرد در شرایط فعلی بهترین گزینه است؟
در حال حاضر با کسری شدید تأمین مالی در حوزه ساخت و ساز مسکن روبه رو هستیم تا جایی که حدود ۳۵ درصد پروژه های ساخت مسکن با عدم تأمین بودجه مواجه هستند؛ البته که تعداد بسیار زیاد و قابل ملاحظه ای پروژه در شروع امر هم متوقف مانده و در آمار پروژه های معطل بیان نمی شوند.
در گذشته چندین طرح و برنامه در حوزه تأمین مالی ساخت و ساز مسکن با محوریت برخی بانکها اجرا شده است که متأسفانه در اغلب موارد با شکست روبه رو شد. بعنوان مثال، تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن برای ساخت مسکن به هیچ وجه متناسب نبوده و از طرفی طرح هایی همچون اوراق گام کمکی به خرید نهایی مسکن نمی نماید. در نتیجه مشکل فروش نهایی ساختمان را مرتفع نکرده و تاثیر درخوری بر تولید مسکن نخواهد داشت. همینطور طرح هایی که تا کنون عرضه شده تماماً حاکمیتی یا دستوری بوده و در نتیجه نتوانسته اند به عملکرد خوب و فراگیر برسد. از طرفی، در طرح های پیش فروش مسکن به علت عدم وجود سند ملک تمام ریسک معامله با خریدار است و معضلات قضایی بسیاری به وجود آورده ازاین رو این طرح به صورت نظریه در صدد است تا خلأ این حوزه را پوشش دهد.
چطور میتوان فروش متری مسکن در بورس را از یک طرح نظریه به یک برنامه کاربردی فراگیر تبدیل کرد؟
در اولین مرحله باید به اصلاح قانون پیش فروش مسکن پرداخت، قوانین این حوزه بشدت ایرادات حقوقی دارد و عبارات غلط و اشتباهی در آن وجود دارد که مفاهیم کلان این طرح را تحت شعاع قرار می دهد، اولین گام اجرای این طرح با بازبینی قوانین این حوزه از جانب مجلس شروع می شود و انتظار ما اینست تا نمایندگان جدید مجلس به صورت جدی در این عرصه ورود پیدا کنند، در صورت عدم اصلاح قوانین این حوزه این طرح اثربخشی و فراگیری مناسبی نخواهد داشت.
در مرحله دوم باید نقش دولت را در این طرح مشخص کرد. بدیهی است که دولت به تنهایی ابزار و امکانات لازم برای اجرای این طرح را ندارد؛ ازاین رو باید به سمتی برود که نقش نظارتی، تسهیلگری و ریل گذاری را برعهده بگیرد و زمینه مشارکت و همکاری شرکتهای دانش بنیان و بخش خصوصی را در حوزه پیاده سازی و اجرا فراهم آورد. به همین دلیل، با ورود مستقیم و یک بعدی بورس بعنوان تنها بستر اتصال سازنده و خریدار مسکن موافق نیستم و آنرا دارای مشکلات عدیده می دانم. اساسا هر جایگزین دولتی برای بورس، دارای مشکلات بسیار بیشتری خواهد بود؛ چونکه بورس کالا حداقل زیرساخت های نرم و سخت لازم را داراست و چالش ما با آن مشکلات اجرایی و نظارتی بورس بر این دست فعالیت ها است. اگر بخواهم به صورت ساده منظور را منتقل کرده باشم، باید این گونه توضیح داده شود که اگر وزارت صنعت، معدن و تجارت، سال ۸۴ فروش بر بستر وب اقلام دیجیتال را صرفا به بورس کالا واگذار می کرد یا مردم برای خرید لوازم منزل یا خوراکی خود بر بستر اینترنت مجبور به تهیه حساب سجام و سپس خرید ماست از بورس کالا می شدند! مسئله ساز می شد اما وزارت صنعت، معدن و تجارت سال هاست که با درایت کافی مسیر درست را طی کرده و نتیجه آن شده که بیان این تصورات هم قریب به طنز است.
بازار مسکن پیچیدگی های خاص خویش را دارد و عرضه آن در بورس هم به نوبه خود چالش های جدیدی را به وجود می آورد. در بحث خرید و فروش سکه، خودرو یا هر کالا دیگر در بورس یا بورس کالا، خریدار به صورت کامل مشخصات سهام و کالای خریداری شده و زمان تحویل آنرا رؤیت می کند ولی در مورد مسکن این طور نیست، مسکن متغیرهای بسیاری دارد؛ مثلا نوع مصالح یا امکانات آن با یکدیگر متفاوت می باشد. ازاین رو باید سازوکاری تعریف شود که مشخص نماید خریدار سهام یا واحد، یک متر از چه ملکی با چه جزئیات اجرایی و قلم کالایی را خریداری نموده است. در صورتیکه موفق به پیاده سازی چنین اطلاعاتی در بستر بورس شویم، باید تعداد بسیار زیادی ناظر و کارمند را به استخدام بورس درآوریم که در صورت توفیق که دور از ذهن است؛ مسیری دقیقا بر خلاف اصل ۴۳ و ۴۴ قانون اساسی را طی کرده ایم.
با توجه به برنامه های توسعه محور، کشور سالانه به ساخت یک میلیون مسکن نیاز دارد که اغلب آن باید با مشارکت بخش خصوصی که همان مردم هستند ساخته شود. ترغیب و تشویق بخش خصوصی برای بازگشت مجدد به این حوزه بسیار حائز اهمیت می باشد و اجرای طرح هایی همچون طرح فروش متری مسکن در بسترهای مناسب، در صورت اجرای درست و آگاهانه می تواند کارساز باشد.
همچنین با عنایت به شعار سال ۱۴۰۳ که رهبر انقلاب با دقت بسیار آنرا انتخاب و عملاً به حکمرانان کشور ابلاغ کردند؛ کلید حل مشکلات اقتصادی اساسا در دست مردم و با مشارکت مردم است. مسلماً این مردم و بخش خصوصی هستند که با کاهش بروکراسی و افزایش سرعت و کیفیت می توانند با تعریف بسترهای کسب و کارهای نوین، چالش چند دهه ساله مسکن را حل و به فرجام مطلوب برسانند. ازاین رو مسلم است که باید «جهش تولید با مشارکت مردم» محقق شود.
این روزها اخباری از وزارت راه و شهرسازی در خصوص تولید و یا آغاز تولید بیشتر از ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به گوش می رسد که با برخی حقیقت های میدانی فاصله زیادی دارد. البته مهم می باشد که بدانیم تعریف دولت از آغاز مراحل ساخت، دقیقا چیست؟ امکان دارد حتی توافق برای ورود یک زمین مشخص به طرح نهضت ملی مسکن را در آمار محاسبه کرده باشند. اساسا عملکرد وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در سال گذشته نسبت به گذشته بهبود قابل ملاحظه ای داشته اما چیزی که در شرایط فعلی نمایان است، بازار بیمار مسکن در عرصه تولید و بعد از آن خرید و تملک است.
توصیه می شود وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان آن وزارت خانه همچون سابق، با دعوت نخبگان این حوزه که تجربه اجرایی هم دارند، بدون اتلاف وقت، مبادرت به بررسی و تجربه اجرایی حقیقت های این عرصه حتی در ابعاد کوچک و تحت کنترل نماید و بیشتر از این معطل قوانین اصلاح نشده، خبر درمانی و ادعاهای بی اساس برخی دستگاه ها که ثابت کرده اند تجربه موفقی نداشته و نخواهند داشت، نشوند.
منبع: baazari.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب